Sergiusz Gniadecki . zdjęcie

Sergiusz Gniadecki, prezes zarządu Allcon Investment

Prezes zarządu Allcon Investment, Sergiusz Gniadecki, w rozmowie z magazynem Strefą Biznesu opowiedział o tym, jak minął 2016 rok na rynku biurowym i jak zapowiada się 2017. Treść przeprowadzonego przez redaktora Jacka Kleina wywiadu prezentujemy poniżej.


 

Strefa Biznesu: Ubiegły rok zapisał się dla Allconu dość ciekawą transakcją, która odbiła się także echem za granicą. A to za sprawą, że jej stroną był Intel, jedna z największych korporacji na świecie.

Sergiusz Gniadecki: Mamy się czym pochwalić. Mamy za sobą dużą transakcję z Intelem. Specyficzną, ponieważ rzadko zdarza się, aby wieloletni najemca stał się kupującym biurowiec, który wynajmuje. Na rynku często mamy do czynienia z sytuacjami, kiedy inwestorzy, deweloperzy budują powierzchnie biurowe i je komercjalizują. Następnie sprzedają je instytucjom, które zajmują się inwestowaniem w nieruchomości komercyjne – są to najczęściej fundusze inwestycyjne. W naszej historii mieliśmy dwa takie przypadki. Det Norske Veritas, który de facto nie był najemcą, ale rozmawiał z nami na temat wynajmu powierzchni biurowej, ostatecznie podjął decyzję, że chce być właścicielem budynku. Dodatkowo kupił od nas niewybudowany biurowiec. Trochę inny przypadek, ale efekt końcowy jest taki sam. Obecny lub przyszły najemca decyduje się na zakup.

 

Taka decyzja musi być chyba poparta zaufaniem i chęcią związania się na dłużej przez obie strony?

Zdecydowanie. Obie transakcje są uznaniem nie tylko dla nas, ale także dla regionu – bez względu na to, co się będzie działo w otoczeniu, firma zatrudniająca czasem setki inżynierów czy specjalistów chce tu działać i, co najważniejsze, rozwijać się. W rozmowach, już po transakcji, usłyszeliśmy od DNV, że w Polsce są od lat, współpracowali z polskimi specjalistami na różnych polach i zakup biurowca jest potwierdzeniem, że w Polsce czują się jak u siebie. Z kolei początki Intela w Trójmieście można wywodzić od firmy CrossCom, założonej przez kilku inżynierów z Politechniki Gdańskiej, z którą rozmawialiśmy w połowie lat 90. o budowie powierzchni biurowej. W międzyczasie CrossCom stał się własnością duńskiego Olicomu, który po 2 latach przejął Intel. Nasze związki sięgają zatem 20 lat. Przez lata Intel rozwijał się w Gdańsku, a my staraliśmy się z wyprzedzeniem zaspokajać jego potrzeby. Gdy zgłaszał, że na przykład za rok będzie potrzebował dodatkowych 2 tys. mkw., my wybudowaliśmy 6 tys. Z biegiem lat siedziba Intela rozrastała się o kolejne budynki, m.in. należące do firmy Young Digital Planet, która przeprowadziła się do naszego innego biurowca, w Gdyni na ul. Łużyckiej. Byliśmy nawet gotowi do budowy 2-3 lata temu kolejnych biurowców na terenie przy Słowackiego, ale na szczeblu korporacyjnym amerykańskiego koncernu zapadła decyzja, że nie będą one potrzebne. Jak się potem okazało, potrzeby jednak zaistniały, stąd wynajęcie przez Intela dodatkowych powierzchni w biurowcu Tryton. To jest swego rodzaju obraz współpracy inwestor-deweloper-najemca, którą bardzo cenimy.

Blog_o przestrzeni miejskiej w Muzeum Miasta Gdyni

 

W jaki sposób?

Staramy się nawiązać kontakty nastawione na wieloletnią perspektywę, dbać o możliwości rozwoju naszych najemców. Zachowujemy przy tym równowagę, nie patrząc czy obecnie jest rynek najemcy, czy dewelopera i kto ma większą siłę przetargową. Daje nam to margines bezpieczeństwa, stabilności. Krótko mówiąc, nasze czynsze nie muszą być najniższe na rynku, aby pozyskać najemców. Z drugiej strony staramy się działać wyprzedzająco i dostarczać powierzchnię, której nasz najemca nie potrzebuje dzisiaj, ale dajemy mu komfort, że w przyszłości ma zapewnione dodatkowe pomieszczenia.

 

Zatem fakt istnienia tutaj wielu nowoczesnych biurowców nie jest decydującym argumentem, dla którego dana firma wybiera Trójmiasto czy Polskę

Nie oszukujmy się, umiejętność budowy obiektów biurowych nie narodziła się u nas. Importowaliśmy ją z Zachodu. Niemniej jednak zapewnienie estetyki, jakości oddawanej powierzchni, wymaga wysiłku. Najważniejszym argumentem, dlaczego wybierana jest właśnie Polska, są ludzie, ich kwalifikacje i umiejętność odpowiadania na potrzeby inwestorów. W dalszej kolejności to uwarunkowania gospodarcze czy podatkowe.

LOP&Ł+ new-25

Z kwalifikacjami przyszłych pracowników rezydentów centrów biurowych mamy problem?

Od kilku lat mamy prawdziwy boom firm rekrutujących setki pracowników. W pewnym momencie musiała pojawić się luka w dostępności osób znających dany język, umiejących programować itp. W największych miastach, centrach biurowych pojawiły się takie luki. Na szczęście samorządy, uczelnie czy instytucje wspierające, takie jak Invest in Pomerania, czynią wiele dobrej roboty, aby zapewnić dostęp do kadry, m.in. poprzez szybkie przeprowadzenie procesu uzyskania pozwolenia na pracę, jednocześnie gwarantując obsługę inwestorów na etapie przed i w trakcie działalności tutaj. To są naczynia połączone, budujące atrakcyjność naszego regionu.

Są takie firmy jak hiszpański Geoban, gdzie praca w pomorskim oddziale jest uważana w Hiszpanii za bardzo atrakcyjną. Bardzo dużo młodych ludzi przyjeżdża z Półwyspu Iberyjskiego do Polski, aby zostać tu na kilka lat.

 

Co ich tu przyciąga?

Warunki życia, jakich się nie spodziewali. Morze, Kaszuby, ścieżki rowerowe, możliwości uprawiania wszelakiej aktywności fizycznej. Także życie miejskie, coraz bogatsze w Gdańsku, Sopocie i Gdyni. Sam pan przyzna, że oferta gastronomiczna przeszła w ostatnich latach prawdziwą rewolucję w zakresie bogactwa smaków i jakości. Proszę spojrzeć na stare miasto w Gdańsku, niegdyś martwe po 22 – dzisiaj tętniące życiem.

 

Łużycka Plus_Fot. Allcon Investment — kopiaA co przyciąga najwyższą kadrę menedżerską, bo to chyba od jej decyzji zależy czy oddział danej firmy będzie się tutaj rozwijał, czy przeniesie się do lepszej lokalizacji?

Kadra menedżerska i to, jak nas postrzega, to klucz do sukcesu. Tutaj ważne są kwestie życiowe, one odgrywają rolę w procesie decyzyjnym. Są to szkoły, przedszkola z językami obcymi, opieka medyczna na wysokim poziomie. W kwestii edukacji mamy chyba jeszcze sporo do zrobienia. Mamy kilka szkół podstawowych, np. amerykańską z językami obcymi, ale to nie zaspokoi oczekiwań rodziny menedżera, który ma się związać z naszym regionem. Docierały do nas sygnały o rezygnacji z Trójmiasta z tego powodu. Menedżer oczekuje podobnych możliwości dla siebie i dla rodziny, jakie miał w Niemczech, Wielkiej Brytanii czy Szwecji, skąd się przeprowadził. Wiem, że instytucje wsparcia biznesu i samorządy intensywnie działają, aby takie warunki stworzyć.

 

Wracając do sytuacji na naszym rynku biurowym, w minionym roku mieliśmy do czynienia z rynkiem dewelopera czy najemcy?

Ilość przybywającej powierzchni biurowej jest ogromna. Inwestycja Olivia Business Centre, Alchemia, oddany niedawno Tryton, wiele pomniejszych obiektów, jak choćby zmodernizowany biurowiec C200. Wydaje się, że jest to rynek najemcy. Trzeba pamiętać jednak, że choć sama budowa nie jest najważniejszym czynnikiem przyciągającym najemców, to istnieje jednak pewna zależność, iż im więcej się buduje, tym większe zainteresowanie potencjalnych rezydentów. Czują wówczas, że mogą wybierać spośród wielu opcji, zatem chętniej patrzą na Trójmiasto. Jeśli tylko uczelnie i rynek pracy zapewnią odpowiednio duży napływ pracowników, to moim zdaniem najbliższe dwa, trzy lata zagwarantują stabilny przyrost metrów powierzchni i najemców.

 

LOP&Ł+ new-27Do jakiej granicy rynek biurowy może jeszcze rosnąć?

Kiedy przekroczy 1 mln metrów kwadratowych, przechodzi do, można powiedzieć, I ligi i staje się rynkiem w zasięgu zainteresowania inwestorów finansowych. Będziemy obserwować w Trójmieście to, co dzieje się na rynku warszawskim. Szereg transakcji kupna całych biurowców czy centrów biurowych, a nawet kilkukrotna zmiana właściciela, nie jest ewenementem. W Warszawie są biurowce, które już pięciokrotnie przechodziły z rąk do rąk. Fundusze realizujące takie transakcje nie interesują się rynkami, które nie mają ponad 1 mln mkw., ponieważ uważają je za mało płynne.

 

Brakuje nam do tej granicy jakichś 300 tys. mkw.

Tak, aczkolwiek tempo wzrostu jest coraz wyższe. Do momentu przekroczenia 350 tys. mkw. rośliśmy w dość wolnym tempie. Po przekroczeniu tej granicy tempo znacznie wrosło i w zaledwie kilka lat podwoiliśmy stan posiadania. Jestem w stanie przyjąć, że 1 mln metrów możemy osiągnąć w dwa, maksymalnie 3 lata. Wcześniej oczywiście transakcje przejęcia centrów biurowych się u nas zdarzały, ale to były rodzynki, jak sprzedaż kompleksu Arkońska czy pierwszej części kompleksu Alchemia. Za to kiedy będziemy już w I lidze, takich transakcji będzie znacznie więcej.

 

Jakie perspektywy w tym roku stoją przed rynkiem biurowym?

Widać wielkie zainteresowanie naszym rynkiem, wykazywane przez fundusze. Niemniej jednak, przynajmniej w ostatnich miesiącach, wyczuwa się zaniepokojenie brakiem stabilności polskiego prawa podatkowego. Fundusze strukturalne ostrożnie podchodzą do umów, otaczają się prawnikami i specjalistami od podatków. Ba, nie tylko dzięki temu dobrze je czytają, ale ponieważ chcą być „świętsze od papieża” sięgają po tzw. wiążące interpretacje podatkowe. I uzyskują odpowiedzi potwierdzające ich stanowisko lub nie. Z informacji, jakie dochodzą od najważniejszych kancelarii prawniczych i agencji nieruchomości, pod koniec tego roku zdarzyło się kilka razy, że urząd skarbowy mimo własnej, wiążącej interpretacji inaczej potraktował transakcję i stwierdził, że nie należało obejmować transakcji VAT, a podatkiem od czynności cywilno-prawnych. I nie chodzi tu o odliczenia czy naliczenie podatku od nieruchomości, ale zakłócenie modelu finansowania danej transakcji. To podważa zaufanie do stabilności prawnej danego kraju. Zdarzało się już, że takie działania skutecznie przegoniły inwestorów. Nie do końca przemyślanymi decyzjami politycznymi możemy podważyć zaufanie do stabilności i racjonalności rozwiązań prawnych i w konsekwencji do siebie zniechęcić. To jest rysa, która może przeszkodzić w rozwoju rynku.

blog_jezyki pomorskiego biznesu

 

Więcej rys pan nie dostrzega, poza tym jest przejrzyście?

Oczywiście można byłoby próbować pisać pesymistyczne scenariusze, jak będzie się rozwijała sytuacja gospodarcza i polityczna w kraju, gospodarcza w Unii, sytuacja emigrantów, reformy fiskalne w Europie, co ze wzrostem nastrojów radykalnych i populistycznych w świecie, niewiadomą w USA, jeśli chodzi o prezydenturę Donalda Trumpa, itp. Mieliśmy spadek tempa PKB oceniany przez ekspertów za symptom nadchodzącego spowolnienia. Niewiadomą pozostaje, czy za tym potoczy się kula śnieżna negatywnych reakcji, czy wyjdziemy z tego obronną ręką. Wydaje mi się, że przynajmniej polscy przedsiębiorcy są na tyle doświadczeni minionymi latami, że mają już sporą elastyczność w dostosowaniu się do nowych warunków. Nie należy się zamartwiać negatywnymi informacjami, bo wpadniemy w spiralę spowolnienia.

Trzeba działać w sposób przemyślany, chroniąc wypracowane kontakty i interes kontrahentów. My w Allconie nie popadamy w pesymizm i zakładamy, że uda nam się utrzymać tempo rozwoju. Rozglądamy się za nowymi projektami nie tylko na rynku lokalnym, ale i krajowym. Obecnie jest za wcześnie, aby mówić o konkretach.

 

Pamiętam jak w minionych latach rozmawiało się z o rynku biurowym zawsze padał termin budowa spekulacyjna, czyli budowa „w ciemno” bez gwarancji pozyskania najemcy. Dzisiaj chyba już ten model przechodzi do przeszłości?

Na podstawie tego co się dzieje na trójmiejskim rynku uważam, że byłby ryzykowny. Poza tym byłby to niebezpieczny kierunek, ponieważ walka o najemców między spekulacyjnymi deweloperami odbywa się na czynsze. Mogą one spaść do takiego poziomu, że inwestycja staje na skraju opłacalności lub staje się nieopłacalna. W dodatku takie podejście może „popsuć” najemców. Gdy zauważą, że to deweloperzy o nich walczą, mogą zacząć zbijać ceny, dochodząc do wniosku, że i tak dostaną czego chcą. W pewnym momencie jednak dochodzimy do granicy, kiedy jednak strona za wynegocjowany czynsz nie jest w stanie zapewnić przewidzianego w umowie standardu, a druga zaczyna wątpić czy za tak niską cenę otrzyma to, czego oczekuje. Orientuje się przecież w realiach danego kraju i wie, ile co kosztuje. Wówczas rynek staje się niewiarygodny. Najpierw zatem rozmawiamy z potencjalnym klientem, omawiamy swoje możliwości, jego oczekiwania, rozmawiamy o warunkach i wówczas podejmujemy decyzję, czy jesteśmy w stanie je spełnić za określona cenę. To jest nasz model. Nie oznacza to, że z innymi się nie zgadzam. Przykłady OBC czy Alchemii w poprzednich latach pokazały, że model spekulacyjny może przynieść duży sukces. To jest kwestia sposobu analizy.

Wszelkie dane w rankingach i opracowaniach atrakcyjności inwestycyjnej pokazywały przez lata, że nowi najemcy muszą się pojawić na Pomorzu, ponieważ jesteśmy atrakcyjnym regionem. I się pojawili. Ja na takie ryzyko budowania dziesiątek tysięcy metrów biur bym jednak nie podszedł. Olivii udało się skomercjalizować powierzchnię, pewnie jakimś kosztem wysokości czynszów, ale trzeba to uznać za sukces. Osobiście miałem wątpliwości czy tak duży projekt uda się zapełnić. Podobnie wielką inwestycją jest Alchemia, która także pozyskała wielkich rezydentów.

 

3_AllconParkNajemców zdobywają nowe, najbardziej spektakularne biurowce. Niekiedy firmy opuszczają „stare” powierzchnie, stare w cudzysłowie bo mające zaledwie kilka lat. Takie opuszczone biura chyba nie jest łatwo ponownie wynająć?

Oczywiście, że najemcy wolą wejść „na nowe”, a nie do lokalu po kimś. To wiąże się z przebudowami, dostosowaniem do nowych potrzeb, czasem specyficznych, przearanżowania kilku pięter. Ten wysiłek leży po stronie inwestora budynku, co oczywiście nie jest bez znaczenia dla rentowności całej inwestycji.

Tym bardziej, że ostatnie lata przyniosły chyba spadek średnich czynszów w Trójmieście?

 

Tak, niekiedy stawki netto spadły do nawet 12 euro za metr, a efektywne, wliczając w to pakiety usług, nawet poniżej 10 euro. To dla nowoczesnego budynku klasy A w dobrej lokalizacji jest już w mojej ocenie poniżej granicy bezpieczeństwa. Na razie koszt pieniądza jest mały, stopy procentowe są historycznie niskie. Ale jak wzrosną, finansowanie inwestycji zdrożeje, co wówczas stanie się z rentownością wieloletnich umów? Nie tędy droga. Jeżeli sobie stawiamy za cel wygrać z Łodzią w rywalizacji o najemców to proszę bardzo, bądźmy tańsi i budujmy taniej. Ale my chyba aspirujemy do najlepszych lokalizacji, jak Kraków czy Wrocław.

Moim zdaniem jesteśmy na tyle atrakcyjni, że nie musimy bić się na czynsze, mogą one być wyższe, a najemcy i tak się pojawią. Na szczęście uważam, że spadek czynszów w tym roku zostanie zahamowany. Wpłynie na to m.in. fakt, że w pierwszej połowie roku nie będzie oddanej żadnej wielkiej inwestycji w Trójmieście. Dodam tylko, że nasze czynsze zawsze należały do najwyższych i się tego nie wstydzimy, a nawet jasno to komunikujemy potencjalnym klientom. Świadomi i doświadczeni najemcy wiedzą, ze najtaniej nie oznacza najefektywniej, a najlepiej nie może być najtaniej.