LOP&Ł+ new-1

Najemca nieruchomości, którą opiekuje się profesjonalna firma z branży Facility Management, zyskuje pewność, że wszyscy jego pracownicy otrzymają najwyższy komfort i bezpieczeństwo pracy w danym obiekcie – o zarządzaniu biurowcami rozmawiamy z Michałem Rejkiewiczem, Project Managerem w SPIE Polska.


Od skomplikowanej obsługi technicznej i optymalizacji kosztów po utrzymanie budynku w czystości –wiele jest zadań, które należy wpisać w zakres prac z obszaru Facility Management (FM). Z punktu widzenia pracownika te działania nie są na pierwszy rzut oka widoczne podczas jego obecności w biurowcu. W związku z tym przeważnie albo o nich nie wie, albo nie pamięta. A to najczęściej bardzo dobrze, bo to oznacza, że takie elementy budynku jak klimatyzacja, oświetlenie czy recepcja na poziomie zero działają po prostu prawidłowo.

W biurowcu Łużycka Plus oraz w obiektach wchodzących w skład kompleksu Łużycka Office Park dostawcą usług w zakresie multitechnicznego zarządzania nieruchomościami jest firma SPIE Polska – polski oddział europejskiego lidera w zakresie FM. O swojej pracy opowiedział nam Michał Rejkiewicz, który jest bezpośrednio zaangażowany w obsługę naszych budynków przy ul. Łużyckiej.

 

Office Park Blog: Na początek spróbujmy zdefiniować, czym jest FM. Czy da się zrobić to w prostych słowach?

Michał Rejkiewicz, SPIE Polska: Z pewnością książkowa definicja FM jest bardzo szeroka i trudna do bezpośredniego przetłumaczenia na język polski. Jeśli miałbym sprecyzować pojęcie FM, zrobiłbym to w następujący sposób: działalność polegająca na kompleksowej opiece nad nieruchomością i obsłudze systemów budynkowych w taki sposób, aby utrzymać, a nawet podnieść wartość rynkową danego obiektu, nieustannie jednak zapewniając bezpieczeństwo i komfort użytkownikom danego budynku.

 

Blog_o przestrzeni miejskiej w Muzeum Miasta Gdyni

Nad biurowcami Allcon Investment przy ul. Łużyckiej w Gdyni opiekę w zakresie FM sprawuje SPIE Polska

Jakich obszarów dotyczy ta opieka?

Myślę, że najlepiej w tym miejscu odwołać się do usług świadczonych przez SPIE Polska w obiektach Łużycka Office Park i Łużycka Plus, bo dobrze nakreślają one całość naszej oferty, a tym samym obszary związane z FM. Jesteśmy odpowiedzialni za multitechniczną obsługę systemów, instalacji i urządzeń działających w biurowcach, a także usługi infrastrukturalne z zakresu utrzymania czystości oraz ochrony i recepcji, w przypadku których korzystamy ze sprawdzonych podwykonawców. Dodatkowo wspólnie z Allcon Investment opracowujemy strategie budżetowe, wprowadzamy też unowocześnienia oraz modernizacje, które skutkują poprawą funkcjonowania nieruchomości oraz mają wpływ na obniżenie kosztów eksploatacyjnych.

 

Z reguły praktyka lepiej przemawia do wyobraźni niż teoria. Jakim przykładem możemy zobrazować opisaną powyżej działalność SPIE Polska?

Dobrze nadaje się do tego zapewnianie ciągłości dostaw energii elektrycznej, która jest kluczowa w prowadzeniu działalności najemców. Zgodnie z wymogami raz w roku przeprowadzamy generalną kontrolę systemów awaryjnego zasilania kompleksu Łużycka Office Park oraz budynku Łużycka Plus. Cała operacja jest uzgadniana ze wszystkimi najemcami, bo jednocześnie to dla nich odpowiednia okazja do przetestowania własnych systemów zabezpieczenia zasilania. O ile takie mają.

 

FM to działalność polegająca na kompleksowej opiece nad nieruchomością i obsłudze systemów budynkowych w taki sposób, aby utrzymać, a nawet podnieść wartość rynkową danego obiektu, nieustannie jednak zapewniając bezpieczeństwo i komfort użytkownikom danego budynku.

 

Na czym polega taka kontrola?

W jak najkrótszym czasie i warunkach jak najbardziej zbliżonych do codziennej pracy, testujemy systemy odpowiadające za przejęcie zasilania budynku na wypadek zaniku zasilania z instalacji miejskiej. Poziom skomplikowania takiej operacji jest bardzo duży, bo nie możemy zapomnieć o elementach automatyki układu Samoczynnego Załączenia Rezerwy (SZR), agregatów prądotwórczych oraz powiązanych z nimi Głównych Wyłączników Prądu (GWP). Bardzo ważna w tym wypadku jest dokładna znajomość budowy instalacji elektrycznej danego obiektu oraz schematu działania automatyki SZR.

 

Ten przykład odnosi się do bardzo ważnego bezpieczeństwa energetycznego. Co natomiast można powiedzieć o bezpieczeństwie użytkowników budynków?

W tym kontekście warto wspomnieć o przeprowadzanych okresowo próbnych ewakuacjach obiektów. W tym roku organizowaliśmy jednoczesną ewakuację pięciu budynków biurowych kompleksu Łużycka Office Park. Zaplanowanie operacji, trwającej finalnie około piętnastu minut, zajęło nam wiele godzin, odbył się szereg spotkań osób zajmujących się obsługą parku biurowego. Oprócz SPIE Polska i Allcon Investment w organizację zaangażowani zostali też przedstawiciele Państwowej Straży Pożarnej w Gdyni. Utworzenie rozpisanego co do minuty harmonogramu i określenie zakresu działań poszczególnych osób wymagało nie tylko czasu, ale i znajomości przepisów prawnych, specyfiki pracy każdego z najemców, a także zasad działania i budowy wszelkich instalacji technicznych stosowanych w obiekcie.

 

Ewakuacja_ŁOP

Ćwiczenia ewakuacyjne w kompleksie Łużycka Office Park

Jak opisać znaczenie FM dla właściciela budynku?

Zatrudnienie doświadczonej firmy FM to pozyskanie solidnego partnera, który gwarantuje pewność, że budynek jest zarządzany przez specjalistów. SPIE Polska angażuje do obsługi danej nieruchomości sztab ludzi, o dużej wiedzy i umiejętnościach. Bagaż doświadczeń takiego zespołu pozwala na opracowanie solidnego planu „życia” danego obiektu, co nie tylko utrzymuje, ale może też podnosić jego wartość finansową. Jeśli to doświadczenie będzie umiejętnie wymieniane oraz przekazywane przez właściciela budynku wewnątrz swojej firmy, to okaże się dużo bardziej wartościowe niż wiedza i umiejętności jednostkowego pracownika, który samodzielnie musi zająć się obsługą całego obiektu. Ten walor edukacyjny jest według mnie nie do przecenienia.

 

A co zyskuje najemca?

Najemca nieruchomości, którą opiekuje się profesjonalna firma z branży FM, zyskuje pewność, że wszyscy jego pracownicy otrzymają najwyższy komfort i bezpieczeństwo pracy w danym obiekcie. To także zapewnienie ciągłości pracy dzięki niezawodności działania technicznych systemów budynkowych. Najemcy mogą także kontaktować się z pracownikami FM i skorzystać z ich pomocy, jeśli np. będą chcieli przeprowadzić modernizację urządzeń lub przearanżować swoje biuro.

 

FM obejmuje także zarządzanie recepcjami

FM obejmuje także zarządzanie recepcjami

Wspomniał Pan o pracownikach FM i o sztabie ludzi zaangażowanych w zarządzanie obiektem. Kim są osoby działające w tej branży?

Przede wszystkim warto podkreślić rolę odpowiednio dobranego zespołu specjalistów, którzy podczas obsługi obiektu razem są w stanie poradzić sobie z każdym wyzwaniem i problemem. Aby było to możliwe, nie możemy mówić o FM jako o jednej osobie, posiadającej szeroką wiedzę techniczną, ekonomiczną czy biznesową oraz dodatkowo szereg innych kompetencji. To zawsze musi być grupa składająca się ze specjalistów w swoich wąskich dziedzinach. Kluczowa jest rola osoby zarządzającej i tworzącej zespół, która w jego obrębie powinna stworzyć dobrą atmosferę do komunikacji. Pozwala to wówczas w pełni wykorzystywać doświadczenie poszczególnych pracowników i łączyć je z know-how firmy FM. Na pewno ważne jest, poza stricte specjalistyczną wiedzą i umiejętnościami, aby pracownicy umieli radzić sobie w sytuacji stresu, pod presją czasu i potrafili dobrze organizow ać swoją pracę.

 

Najemca nieruchomości, którą opiekuje się profesjonalna firma z branży FM, zyskuje pewność, że wszyscy jego pracownicy otrzymają najwyższy komfort i bezpieczeństwo pracy w danym obiekcie.

 

W Polsce często mówi się, że budynkiem opiekuje się konserwator obiektu. To określenie chyba nie pasuje do pracowników FM…

Nie, ponieważ dziś mamy do czynienia z dużo bardziej skomplikowanymi obiektami niż kiedyś, do obsługi których należy zatrudnić doświadczonych specjalistów z wielu dziedzin. Nie wystarczy do tego tzw. złota rączka. Myśląc o kwestii zawodu FM, dochodzę do przekonania, że rynek pracy ani profil kształcenia w szkołach nie nadążają za rozwojem branży. Jeżeli spytamy ucznia technikum lub studenta politechniki, kim jest pracownik FM, to prawdopodobnie nie będzie znał odpowiedzi. Mamy tego świadomość i dlatego coraz większą wagę przykładamy do poszerzania wiedzy o naszej branży wśród młodych ludzi. Zapraszamy uczniów ze szkół technicznych na praktyki do naszej firmy, a najbardziej zaangażowanym i zdolnym oferujemy możliwość rozpoczęcia stażu i dalszej pracy.

 

Na zakończenie proszę powiedzieć, czy według Pana nowoczesny biurowiec może dziś obejść się bez zatrudniania Facility Managera?

Uważam, że nie i to nie dlatego, że pracuję akurat w firmie zajmującej się FM. Być może trudno przez to uznać mnie za bezstronnego, ale proszę zwrócić uwagę, że mnogość wyzwań oraz problemów, z jakimi musi mierzyć się właściciel nieruchomości, niejako wymusza na nim powierzenie opieki nad obiektem odpowiedniemu zespołowi. Wymagania rynku najmu powierzchni oraz postęp technologiczny w zakresie budowy nowoczesnych budynków często przerastają możliwości nawet doświadczonej grupy osób oddelegowanej przez inwestorów do obsługi obiektów. W związku z tym z pomocą przychodzą firmy takie jak SPIE Polska. Często rozpoczynamy współpracę z klientem już na etapie planowania inwestycji, bo nawet w tej fazie jesteśmy w stanie doradzić, jakie rozwiązania okażą się najlepsze zarówno dla właściciela nieruchomości, jak i jego przyszłych najemców. Rozpoczęcie korzystania z usług firmy FM w tak wczesnym stadium pozwoli na zbudowanie spójnej długofalowej strategii „życia” obiektu. Tak zresztą zaczęła się historia współpracy SPIE Polska z Allcon Investment.

 

Dziękuję za rozmowę.